1. Kiedy następuje zajęcie nieruchomości i jakie są jego skutki prawne

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości następuje z chwilą podjęcia pierwszej czynności egzekucyjnej. W przypadku egzekucji należności pieniężnych pierwszą czynnością egzekucyjną jest zajęcie. Zajęcie nieruchomości następuje wobec dłużnika – z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, a wobec osób trzecich oraz wobec dłużnika, któremu wezwanie nie zostało doręczone – z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej (z mocą wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis). Zajęcie nieruchomości ma istotne skutki procesowe – dla dalszego biegu egzekucji oraz materialnoprawne – dla ważności czynności dotyczących zajętej nieruchomości. Czynności, w wyniku których nieruchomość zostaje obciążona (np. ustanowienie hipoteki umownej) oraz czynności polegające na rozporządzeniu rzeczami zajętymi wraz z nieruchomością, dokonane po zajęciu nieruchomości, są nieważne, a zatem nie wywierają żadnych skutków prawnych i należy je traktować tak, jakby nigdy nie zostały przeprowadzone. Samą nieruchomością dłużnik może natomiast skutecznie rozporządzić już po dokonaniu jej zajęcia, ale rozporządzenie nie ma znaczenia dla możliwości zaspokojenia się przez wierzyciela z egzekwowanego mienia. Nabywca jest uprawniony do uczestnictwa w postępowaniu w charakterze dłużnika, lecz czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i wobec nabywcy (patrz art. 930. § 1 k.p.c.). Oczywiście, skutki zajęcia mają na celu ochronę wierzyciela przed czynnościami dłużnika, takimi jak sprzedaż, czy darowizna zajętej nieruchomości albo obciążenie jej „sztuczną” hipoteką umowną po to, by uchronić mienie nieruchome przed egzekucją.

Brzmienie art. 924 k.p.c. stanowiącego o trybie zajęcia nieruchomości, zgodnie z którym jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, nastręczało trudności praktyczne. Dotyczyły on tego, kto w istocie jest legitymowany do wnioskowania do sądu wieczystoksięgowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla określonej nieruchomości, o wpisanie wzmianki o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości. Ze względu na użycie w przepisie określenia „przesyła” nie było bowiem jasne, czy komornik występuje w tym wypadku w roli wnioskującego, czy też ciężar ten spoczywa na wierzycielu, a komornik pośredniczy jedynie w przekazaniu wniosku wierzyciela do sądu. Kwestię tą rozstrzygnął Sąd Najwyższy, orzekając w uchwale z dnia 17 czerwca 2003 r. (sygn. III CZP 31/03), iż komornik jest legitymowany do złożenia w interesie i na rzecz wierzyciela wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji z nieruchomości […] Nie wyłącza to uprawnienia wierzyciela wynikającego z art. 6262 § 5 k.p.c., tj. uprawnienia do samodzielnego złożenia wniosku o wpis swego prawa. Jednakże mimo uprawnienia do złożenia wniosku, komornik nie staje się uczestnikiem postępowania przed sądem wieczystoksięgowym. Tym samym nie jego, lecz wierzyciela obciążają ewentualne obowiązki związane z udziałem w tym postępowaniu (jak np. usunięcie ewentualnych przeszkód do dokonania wpisu), a także wierzycielowi przysługują uprawnienia, m.in. do zaskarżenia wydanych orzeczeń (patrz: uchwała SN z dnia 12 stycznia 2001 r., sygn. III CZP 48/00). Jeżeli natomiast postępowanie egzekucyjne z określonej nieruchomości zostało już raz wszczęte i została ona zajęta, to niedopuszczalnym jest wnioskowanie w imieniu kolejnych wierzycieli o dokonanie wpisów o wszczęciu następnych egzekucji z nieruchomości. W razie przyłączenia się kolejnego wierzyciela do postępowania wszczętego wcześniej, komornik ani kolejny wierzyciel nie mogą żądać powtórzenia wpisu o wszczęciu egzekucji (zob. uchwała z dnia 17 czerwca 2003 r., sygn. III CZP 31/03). Jak bowiem wynika z art. 927 k.p.c. wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się jedynie do postępowania wszczętego wcześniej.

2. Czy i kiedy komornik jest zobowiązany do wnioskowania o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości?

O ile kwestia uprawnienia i obowiązku złożenia wniosku o wpisanie w dziale III księgi wieczystej wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości została wprost wyjaśniona w przepisach k.p.c., a występujące w tym zakresie niejasności doprecyzowano na gruncie orzecznictwa sądowego, o tyle przez wiele dziesięcioleci nie istniała żadna regulacja prawna, która nakładałaby na wierzyciela, dłużnika bądź komornika obowiązek wykreślenia wzmianki o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sytuacji umorzenia postępowania egzekucyjnego. Co więcej, komornik nie został nawet wyposażony przez prawodawcę w uprawnienie do złożenia stosownego wniosku o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji. Uprawnienie do wnioskowania o takie wykreślenie przysługiwało natomiast samemu dłużnikowi, ale nie był on do tego zobowiązany. Zapewne dłużnik, przeciwko któremu postępowanie egzekucyjne toczyło się jednokrotnie, zwykle sam dążyłby do jak najszybszego „oczyszczenia” nieruchomości ze wzmianek o jej zajęciu i rzeczywiście złożyłby stosowny wniosek o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji niezwłocznie po zaspokojeniu wierzyciela i pobraniu od komornika prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania egzekucyjnego. Nie można jednak wykluczyć, że dłużnik zobowiązany wobec wielu wierzycieli wolałby pozostawić w księdze wieczystej stan, wedle którego nieruchomość pozostaje zajęta (choćby nawet porozumiał się z dotychczasowym wierzycielem lub wierzycielami egzekwującymi i dobrowolnie spłacił długi), by zniechęcić w ten sposób kolejnych wierzycieli od kierowania egzekucji do tejże nieruchomości. Im większa bowiem liczba wierzycieli już egzekwujących swoje należności z określonej nieruchomości, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że suma uzyskana z egzekucji pozwoli na pełne zaspokojenie każdego z tych wierzycieli, co skłania wierzycieli jeszcze nieegzekwujących do poszukiwania innych nieobciążonych w żadnej sposób składników majątkowych dłużnika.
Analogiczne względy przyświecały prawodawcy przy okazji opracowywania projektu ustawy o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, uchwalonej ostatecznie w dniu z dnia 16 września 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 233, poz. 1381). Ustawodawca, proponując rozbudowanie art. 924 k.p.c. poprzez zamieszczenie jego dotychczasowej treści w paragrafie 1 i dodanie paragrafu 2 w brzmieniu: w razie umorzenia postępowania egzekucyjnego komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów, kierował się względami pragmatycznymi. Jak bowiem argumentowano w uzasadnieniu do projektu wskazanej wyżej ustawy w razie umorzenia egzekucji z nieruchomości, dłużnik z reguły nie jest […] zainteresowany wykreśleniem przedmiotowego wpisu. W konsekwencji nierzadko w księdze wieczystej utrzymuje się nieaktualny wpis dezinformujący osoby zainteresowane, przede wszystkim wierzycieli dłużnika.
Na mocy wspomnianej wyżej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw komornik został zatem zobowiązany do wnioskowania do właściwego sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji w wypadkach, gdy postępowanie egzekucyjne zostało umorzone. Bez znaczenia dla obowiązku komornika pozostaje przyczyna umorzenia postępowania. Na komorniku spoczywa zatem ciężar złożenia wniosku o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji zarówno wtedy, kiedy postępowanie zostało umorzone na wniosek wierzyciela pomimo niezaspokojenia go w wyniku egzekucji (zgodnie z art. 825 pkt 1 k.p.c.), jak i wówczas, gdy umorzenie postępowania nastąpiło z mocy prawa, gdyż wierzyciel w ciągu roku nie dokonał czynności potrzebnej do dalszego prowadzenia postępowania lub nie zażądał podjęcia zawieszonego postępowania (art. 823 k.p.c.). Do złożenia wniosku komornik jest zobowiązany także wtedy, gdy egzekucja z nieruchomości została przeprowadzona skuteczne, tj. nieruchomość zbyto w toku licytacji, a suma uzyskaną ze sprzedaży podzielono pomiędzy wierzycieli egzekwujących. Wydaje się jednak, że wówczas samemu nabywcy nieruchomości będzie zależało na jak najszybszym usunięciu z księgi wieczystej wzmianek o postępowaniu egzekucyjnym, skoro takie zostało już prawomocnie umorzone.

Należy jednak pamiętać, że ustawa wprowadzająca obowiązek składania przez wierzyciela wniosku o wykreślenie wzmianki o egzekucji weszła w życie 3 maja 2012 r. i ma zastosowanie do postępowań egzekucyjnych wszczętych dopiero po tej dacie (art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw). Jeżeli zatem postępowanie egzekucyjne z nieruchomości zostało wszczęte przed 3 maja 2012 r., to dłużnik lub podmiot, który nabył nieruchomość w toku egzekucji, powinni liczyć się z koniecznością samodzielnego wnioskowania o wykreślenie wzmianki o egzekucji, choćby nawet umorzenie nastąpiło już po 3 maja 2012 r. W tym miejscu należy jednocześnie zaznaczyć, że czym innym jest właściwe postępowanie egzekucyjne, czym innym zaś egzekucja. Wszczęcie właściwego postępowania egzekucyjnego następuje z chwilą złożenia przez wierzyciela wniosku egzekucję (art. 796 § 1 k.p.c.) albo skierowania do organu egzekucyjnego żądania wszczęcia egzekucji z urzędu (art. 976 § 3 k.p.c.). Do wszczęcia egzekucji dochodzi natomiast w chwili dokonania pierwszej czynności egzekucyjnej – w przypadku egzekucji z nieruchomości – z chwilą zajęcia rzeczy nieruchomej. Wydaje się, że w świetle art. 9 ust 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw o tym, czy komornik jest zobowiązany do złożenia wniosku o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji, przesądza data złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji przez wierzyciela, a zatem data wszczęcia właściwego postępowania egzekucyjnego, a nie chwila zajęcia nieruchomości dłużnika.

Opisane wyżej obowiązki komornika mają na celu przede wszystkim ochronę wierzycieli. Przeniesienie na komornika ciężaru wnioskowania o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji wpływa też w ogólności pozytywnie na usprawnienie systemu aktualizowania treści ksiąg wieczystych. Odciąża również tych właścicieli, którzy co prawda byli dłużnikami egzekwowanymi, ale poczynili starania, by porozumieć się z wierzycielem, w rezultacie czego doszło do umorzenia postępowania egzekucyjnego pomimo nieprzeprowadzenia skutecznej egzekucji z nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że obowiązek wnioskowania o wykreślenie wzmianki o wszczęciu egzekucji dotyczy w chwili obecnej stosunkowo małej liczby postępowań. Będzie ona rosnąć dopiero w kolejnych miesiącach i latach w miarę umarzania postępowań egzekucyjnych wszczętych po 3 maja 2012 r. Jeżeli dłużnik albo nabywca zlicytowanej nieruchomości, nie mają pewności co do tego, czy wierzyciel jest zobligowany do złożenia właściwego wniosku po umorzeniu postępowania egzekucyjnego, winni ustalić w siedzibie komornika, z jaką datą nastąpiło wszczęcie postępowania egzekucyjnego, tj. kiedy wierzyciel złożył wniosek o wszczęcie egzekucji albo kiedy skierowano do organu egzekucyjnego żądanie wszczęcia egzekucji z urzędu. Zarówno dłużnik jak i nabywca egzekwowanej nieruchomości uczestniczą w postępowaniu egzekucyjnym, zatem są uprawnieni do otrzymania takiej informacji.